Guía del comprador
Qué impuestos paga cada año un no residente por su vivienda
Los impuestos de un no residente con vivienda en España son, cada año, el IBI y la tasa de basura al ayuntamiento, y a Hacienda el IRNR: si la casa no se alquila, tributa por una renta imputada del 1,1 % o 2 % del valor catastral, al 19 % si vives en la UE, Islandia o Noruega, o al 24 % si vives fuera. Se declara con el modelo 210.
Impuestos locales: IBI y basura
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) lo cobra el ayuntamiento cada año. Se calcula sobre el valor catastral, que suele estar muy por debajo del precio de mercado, con un tipo que fija cada municipio.
La tasa de basura también es municipal. En la Costa del Sol suele ser una cantidad fija por vivienda al año.
IRNR: el impuesto de no residentes por tener la vivienda
Aunque no alquiles tu casa, Hacienda considera que te da una renta. Es la renta imputada, y tributa por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR).
| Paso | Cómo se calcula |
|---|---|
| 1. Base | 1,1 % del valor catastral si se revisó en los últimos 10 años; si no, 2 % |
| 2. Prorrata | Por los días del año que tuviste la vivienda |
| 3. Tipo | 19 % si resides en la UE, Islandia o Noruega; 24 % en el resto |
| 4. Declaración | Modelo 210, hasta el 31 de diciembre del año siguiente |
Ejemplo: con un valor catastral revisado de 200.000 €, la renta imputada es de 2.200 €. Si vives en Alemania pagas 418 € (19 %). Si vives en Reino Unido, 528 € (24 %).
Si alquilas la vivienda
En los meses de alquiler ya no hay renta imputada: tributas por lo que cobras. Declaras cada trimestre con el modelo 210.
- Residentes en la UE, Islandia o Noruega: 19 % sobre el rendimiento neto, restando gastos como el IBI, la comunidad, los seguros o la amortización.
- Residentes en el resto del mundo: 24 % sobre los ingresos íntegros, sin restar gastos.
- Los días sin alquilar se siguen declarando como renta imputada.
Si te planteas alquilar a turistas, lee primero la licencia de vivienda turística en Andalucía.
Cómo pagar estos impuestos sin estar en España
Puedes presentar tú mismo el modelo 210 en la sede de la Agencia Tributaria, pero la mayoría de no residentes lo delega en un gestor. Suele cobrar entre 50 y 150 € por declaración anual.
- Los residentes en la UE no están obligados a nombrar representante fiscal.
- Fuera de la UE, conviene tener un gestor que reciba las notificaciones.
- Activa las notificaciones electrónicas para no perder ningún plazo.
Patrimonio, venta y otros impuestos
- Patrimonio: si tus bienes en España superan los 700.000 €, consulta a un asesor. Andalucía bonifica este impuesto, pero existe un impuesto estatal de solidaridad para grandes patrimonios.
- Al vender: pagas el 19 % sobre la ganancia y el comprador retiene un 3 % del precio a cuenta.
- Plusvalía municipal: la paga quien vende, según los años y el valor del suelo.
Haz números completos antes de comprar con nuestra guía del coste de vida en la Costa del Sol.
Preguntas frecuentes
¿Un no residente paga impuestos por una casa que no alquila?
Sí. Paga el IRNR por la renta imputada, un 1,1 % o 2 % del valor catastral, al 19 % o al 24 % según su país de residencia.
¿Qué es el modelo 210?
Es el formulario con el que los no residentes declaran a Hacienda las rentas de su vivienda en España, tanto imputadas como de alquiler.
¿Cuándo se paga el IBI?
Una vez al año, en el periodo de cobro que fija cada ayuntamiento. Lo más práctico es domiciliarlo en una cuenta española.
¿Qué retención hay al vender siendo no residente?
El comprador retiene el 3 % del precio y lo ingresa en Hacienda como pago a cuenta de tu impuesto sobre la ganancia.
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria: IRNR y modelo 210
- Dirección General del Catastro: valor catastral
- Agencia Tributaria de Andalucía
Información general revisada en la fecha indicada; no sustituye el asesoramiento de un abogado o asesor fiscal para tu caso.
