Qué impuestos pagas al comprar obra nueva en Andalucía

Los dos impuestos al comprar obra nueva

Cuando compras una vivienda nueva directamente a la promotora, la operación tributa por IVA, no por el impuesto de transmisiones. Es un impuesto estatal y la promotora te lo cobra junto con cada pago.

El tipo general para viviendas es del 10 %. Las plazas de garaje (hasta dos) y el trastero que compras junto con la vivienda también van al 10 %. Si los compras por separado, pagan el 21 %.

El segundo impuesto es el AJD (Actos Jurídicos Documentados). Es autonómico y grava la escritura. En Andalucía el tipo general es del 1,2 % del precio sin IVA.

Ejemplo: impuestos de una vivienda nueva de 400.000 €

Si además pides hipoteca, ten en cuenta la tasación, de 300 a 600 €. Desde 2019 el banco paga el AJD, la notaría y el registro de la hipoteca, y tú solo la tasación y tu copia de la escritura.

Obra nueva frente a segunda mano

Si compras a un particular, no hay IVA. Pagas el ITP, que en Andalucía es un 7 % fijo desde 2021. En papel parece más barato, pero piensa en lo que ganas con la obra nueva: garantías de la LOE, eficiencia energética y nada que reformar en años.

• Obra nueva: 10 % de IVA + 1,2 % de AJD = 11,2 %.
• Segunda mano: 7 % de ITP, sin IVA ni AJD.
• En los dos casos: notaría, registro y gestoría aparte.

Gastos de la compra que no son impuestos

Además de impuestos, el primer mes llegan otros pagos. Conviene que los tengas presupuestados para que no te sorprendan justo cuando estrenas casa.

• Alta de luz y agua: el contador nuevo y la fianza suelen sumar entre 100 y 300 €.
• Primeras cuotas de comunidad, a veces con una derrama inicial para el fondo de reserva.
• Seguro de hogar: entre 200 y 500 € al año según metros y contenido.
• Muebles y electrodomésticos que no incluye la memoria de calidades.

Pide a la promotora por escrito qué electrodomésticos entrega y si la cocina va amueblada. Ese detalle cambia mucho la cuenta final.

Cuándo pagas cada impuesto

1. En la reserva y el contrato, la promotora te factura el IVA de cada cantidad.
2. Durante la obra, cada pago a cuenta lleva también su 10 % de IVA.
3. En la escritura, pagas el IVA del resto y, en los 30 días hábiles siguientes, el AJD con el modelo 600 de la Junta.
4. Notaría y registro se pagan al recibir sus facturas, normalmente en el mes siguiente.

Si compras con nosotros, te preparamos un calendario con cada pago y su IVA para que no haya sorpresas. Y si vas a dejar la casa vacía parte del año, lee también los impuestos anuales de un no residente.