Guía del comprador
Cómo comprar casa en España siendo extranjero, paso a paso
Para comprar casa en España siendo extranjero necesitas un NIE, una cuenta en un banco español y el dinero de la entrada justificado. Cualquier nacionalidad puede comprar. En obra nueva pagas un 10 % de IVA y, en Andalucía, un 1,2 % de AJD, más notaría y registro. El proceso habitual es reserva, contrato privado con un 20-30 % y escritura ante notario con el resto.
¿Puede un extranjero comprar casa en España?
Sí. No hay restricciones por nacionalidad para comprar vivienda en la mayor parte de España. Da igual que vivas en Suecia, en Reino Unido o en Estados Unidos: el proceso es el mismo que para un español, con dos trámites extra.
El primero es el NIE, tu número de identificación fiscal como extranjero. El segundo, una cuenta bancaria española desde la que pagar impuestos y recibos. Te explicamos el NIE en detalle en cómo obtener el NIE.
Documentos para comprar casa en España como extranjero
- Pasaporte en vigor (o DNI si eres ciudadano de la UE).
- NIE, que puedes pedir en el consulado de tu país o en España.
- Cuenta en un banco español para la escritura y los recibos.
- Justificante del origen de los fondos: el banco y el notario lo piden por la ley de blanqueo.
- Si compras con hipoteca: nóminas, declaraciones de la renta y extractos de los últimos meses.
Si no puedes viajar a firmar, puedes dar un poder notarial a tu abogado. Lo explicamos en comprar a distancia con poder notarial.
Los pasos de la compra, de la reserva a las llaves
- Reserva. Pagas una señal, normalmente entre 3.000 y 10.000 €, y la vivienda deja de ofrecerse a otros compradores.
- Revisión legal. Tu abogado comprueba la nota simple, la licencia y, si es obra nueva, el aval de las cantidades a cuenta.
- Contrato privado. Firmas y pagas entre un 20 y un 30 % del precio, menos la reserva.
- Pagos durante la obra, si compras sobre plano, cada uno cubierto por aval bancario o seguro.
- Escritura ante notario. Pagas el resto, recibes las llaves y la compra se inscribe en el Registro de la Propiedad.
En una vivienda terminada, todo puede hacerse en 4 a 8 semanas. Sobre plano, entre la reserva y las llaves suelen pasar de 18 a 30 meses. Tienes el detalle en el proceso de compra de obra nueva.
Cuánto cuesta comprar: impuestos y gastos
| Concepto | Obra nueva en Andalucía | Segunda mano en Andalucía |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA 10 % | ITP 7 % |
| Actos Jurídicos Documentados | 1,2 % | Incluido en el ITP |
| Notaría y registro | 0,5-1 % aprox. | 0,5-1 % aprox. |
| Abogado (opcional, recomendable) | Alrededor del 1 % | Alrededor del 1 % |
Con estas cifras, calcula entre un 12 y un 13 % sobre el precio de una vivienda nueva. En impuestos al comprar obra nueva lo desglosamos con un ejemplo real.
Hipoteca, residencia y otros detalles
Los bancos españoles prestan a no residentes, pero suelen financiar entre el 60 y el 70 % del valor. Prepara al menos un 40 % más los gastos. Lo vemos en la hipoteca para no residentes.
Comprar no te da la residencia. La Golden Visa por inversión inmobiliaria desapareció en abril de 2025, como explicamos en qué pasó con la Golden Visa. Si vienes de fuera de la UE, revisa cuánto tiempo puedes quedarte cada año.
Preguntas frecuentes
¿Necesito ser residente para comprar casa en España?
No. Un no residente puede comprar exactamente igual que un residente. Solo necesitas el NIE y, en la práctica, una cuenta en un banco español.
¿Cuánto tarda la compra de una vivienda en España?
Una vivienda terminada se puede escriturar en 4 a 8 semanas. Si compras sobre plano, entre la reserva y la entrega suelen pasar de 18 a 30 meses.
¿Hace falta abogado para comprar en España?
No es obligatorio, pero es muy recomendable si no hablas español o compras sobre plano. Su coste suele rondar el 1 % del precio.
¿Puedo comprar desde mi país sin viajar?
Sí, con un poder notarial a favor de tu abogado. Se firma en un notario de tu país con apostilla o en el consulado español.
Fuentes oficiales
- Agencia Tributaria: NIE y obligaciones fiscales de no residentes
- Ministerio de Asuntos Exteriores: NIE en consulados
- Colegio de Registradores: nota simple
- Consejo General del Notariado
Información general revisada en la fecha indicada; no sustituye el asesoramiento de un abogado o asesor fiscal para tu caso.
