Guía del comprador
Comprar sobre plano en España sin riesgos: lo que debes revisar
Comprar sobre plano es pagar una vivienda antes de que esté construida, por partes. La ley obliga a la promotora a garantizar cada cantidad que entregas con un aval bancario o un seguro de caución, más intereses, por si la obra no empieza o no termina a tiempo. Antes de pagar, revisa la licencia de obras, el aval de cada pago y el plazo de entrega con penalizaciones.
Cómo funcionan los pagos al comprar sobre plano
La fórmula más común en la Costa del Sol tiene tres o cuatro momentos de pago. Cada promotora la adapta, pero el esquema se parece mucho.
| Momento | Pago habitual | Cuándo |
|---|---|---|
| Reserva | 3.000-10.000 € + IVA | Al elegir vivienda |
| Contrato privado | 20-30 % menos la reserva | En unas 2-6 semanas |
| Pagos durante la obra | 0-20 % en plazos | Según el avance |
| Escritura | El resto, 50-70 % | Con la licencia de primera ocupación |
La ventaja es que pagas poco al principio y tienes tiempo para preparar la hipoteca. Además, sueles elegir entre más plantas y orientaciones que en una vivienda terminada.
La garantía de tu dinero: aval o seguro
La Ley de Ordenación de la Edificación obliga a la promotora a garantizar la devolución de lo que pagas a cuenta, más el interés legal, desde que obtiene la licencia. Puede hacerlo con un aval solidario de un banco o con un seguro de caución.
Esa garantía te protege si la obra no empieza o no se termina en el plazo pactado. El dinero, además, debe ir a una cuenta especial separada de la promotora.
Qué revisar antes de comprar sobre plano
- Licencia de obras concedida, no solo solicitada.
- Nota simple del solar: quién es el propietario y si tiene cargas.
- Plazo de entrega con fecha concreta y penalización por retraso.
- Memoria de calidades firmada como anexo del contrato.
- Planos con metros útiles y construidos de tu vivienda y su parte de zonas comunes.
- Gastos de comunidad previstos, sobre todo si hay spa, gimnasio o conserjería.
Un abogado independiente revisa todo esto por alrededor del 1 % del precio. En una compra de 400.000 € es un seguro barato.
Señales de alarma al comprar sobre plano
- Te piden pagar a una cuenta personal o en efectivo.
- La licencia de obras está «en trámite» y aun así piden más que la reserva.
- No te dan el certificado del aval de cada pago.
- El contrato no tiene fecha de entrega concreta, solo «aproximada».
Si ves alguna, para y consulta a un abogado antes de pagar nada más. Una promotora seria no tiene problema en enseñarte la licencia y los avales.
¿Y si la obra se retrasa?
Un retraso de unos meses es habitual y suele estar previsto en el contrato. Si el plazo pactado se supera de forma clara, puedes pedir la resolución del contrato y la devolución de lo pagado con intereses, ejecutando el aval.
- Revisa si el contrato fija una prórroga máxima.
- Guarda todos los justificantes de pago y los certificados de garantía.
- Pide por escrito a la promotora una fecha actualizada.
Cuando llegue el final, prepara bien la entrega de llaves y la revisión de defectos. Y si te interesa una promoción con fecha conocida, mira Etherna Homes II en Estepona, con entrega prevista en 2028.
Preguntas frecuentes
¿Es seguro comprar sobre plano en España?
Sí, si cada pago a cuenta está cubierto por un aval bancario o seguro de caución a tu nombre, como exige la ley desde la licencia de obras.
¿Cuánto se paga al reservar una vivienda sobre plano?
Lo habitual en la Costa del Sol es entre 3.000 y 10.000 euros más IVA, que luego se descuentan del precio.
¿Puedo vender antes de que terminen la obra?
Algunos contratos permiten ceder la posición a otro comprador, a veces con una comisión para la promotora. Revisa la cláusula de cesión antes de firmar.
¿Qué pasa si la promotora quiebra?
Si tus pagos están garantizados con aval o seguro, la entidad garante te devuelve lo entregado más intereses legales.
Fuentes oficiales
- Ley de Ordenación de la Edificación, disposición adicional primera (BOE)
- Consejo General de la Abogacía: compra de vivienda sobre plano
- Colegio de Registradores: nota simple
Información general revisada en la fecha indicada; no sustituye el asesoramiento de un abogado o asesor fiscal para tu caso.
