Guía del comprador
El proceso de compra de obra nueva, de la visita a las llaves
El proceso de compra de obra nueva tiene ocho pasos: visita y elección, reserva, revisión legal, contrato privado, pagos durante la obra, licencia de primera ocupación, escritura ante notario y entrega de llaves. Desde la reserva hasta las llaves suelen pasar de 18 a 30 meses si compras sobre plano, o de 4 a 8 semanas si la vivienda ya está terminada.
Antes de comprar: visita, elección y presupuesto
Empieza por fijar un presupuesto realista: precio sin IVA, más un 12-13 % de impuestos y gastos. Con eso descartas promociones que no encajan.
Después visita la zona, el solar o la obra y, si existe, el piso piloto. Fíjate en la orientación, el ruido y la distancia real a la playa y a los servicios.
Las ocho fases del proceso de compra de obra nueva
| Fase | Qué ocurre | Plazo habitual |
|---|---|---|
| 1. Reserva | Señal de 3.000-10.000 € + IVA | Día 0 |
| 2. Revisión legal | Licencia, nota simple, avales | 1-3 semanas |
| 3. Contrato privado | Pagas el 20-30 % menos la reserva | 2-6 semanas tras reservar |
| 4. Obra | Pagos aplazados con aval | 12-24 meses |
| 5. Fin de obra | Certificado final y licencia de primera ocupación | 1-3 meses |
| 6. Hipoteca | Tasación y FEIN | 4-6 semanas |
| 7. Escritura | Pagas el resto ante notario | Día fijado por la promotora |
| 8. Entrega | Llaves y revisión de defectos | El mismo día |
Los plazos son orientativos. Cada promotora fija su calendario en el contrato, con una fecha de entrega y, a veces, una prórroga.
Qué firmas en cada momento
- Documento de reserva: identifica la vivienda, el precio y el plazo para firmar el contrato.
- Contrato privado de compraventa: recoge el precio, el calendario de pagos, la fecha de entrega, la memoria de calidades y la garantía de las cantidades.
- Certificados de aval o seguro de cada pago a cuenta.
- Escritura pública ante notario, que se inscribe en el Registro de la Propiedad.
Lee con calma la cláusula de entrega y la de penalizaciones. Te lo detallamos en comprar sobre plano.
Errores que retrasan el proceso de compra de obra nueva
- Pedir el NIE tarde: sin él no puedes firmar el contrato ni la escritura.
- Esperar a la licencia para buscar hipoteca: empieza al menos 3 meses antes.
- No revisar la memoria de calidades y descubrir diferencias en la entrega.
- Hacer los pagos desde una cuenta extranjera sin avisar al banco español.
Si te adelantas a estos cuatro puntos, la escritura suele firmarse en la fecha prevista y sin carreras de última hora.
Al final: escritura, llaves y primeros trámites
El día de la escritura pagas el resto del precio, firmas y recibes las llaves. Ese mismo día, o justo antes, conviene hacer la revisión de defectos que explicamos en la entrega de llaves.
- Da de alta la luz, el agua e internet a tu nombre.
- Domicilia el IBI, la basura y la comunidad.
- Contrata el seguro de hogar desde el primer día.
- Paga el AJD en los 30 días hábiles siguientes, si no lo hace tu gestoría.
Si buscas una vivienda terminada para acortar plazos, mira Be Aloha en Marbella o Serene Atalaya en Estepona.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tarda el proceso de compra de obra nueva?
Sobre plano, entre 18 y 30 meses desde la reserva hasta las llaves. Con la vivienda terminada, de 4 a 8 semanas.
¿Qué es la licencia de primera ocupación?
Es el permiso municipal que confirma que el edificio cumple la licencia y puede habitarse. Sin ella no se firma la escritura ni se dan de alta los suministros.
¿Puedo cambiar acabados durante la obra?
Muchas promotoras ofrecen un catálogo de personalización con fecha límite. Fuera de ese plazo, los cambios suelen no ser posibles.
¿Cuándo se paga el IVA en obra nueva?
Con cada pago: la reserva, el contrato, los pagos durante la obra y el resto en la escritura llevan su 10 % de IVA.
Fuentes oficiales
Información general revisada en la fecha indicada; no sustituye el asesoramiento de un abogado o asesor fiscal para tu caso.
